Stopy w dół = większy ruch w mieszkaniówce?

Wrzesień jest miesiącem, na który z niecierpliwością czekają zarówno kredytobiorcy, jak i osoby planujące zakup mieszkania na kredyt. Rada Polityki Pieniężnej wraca po wakacyjnej przerwie i będzie decydować o wysokości stóp procentowych – a więc o koszcie kredytu w Polsce. Czy ewentualna obniżka spowoduje przyspieszenie tempa sprzedaży mieszkań?

Jak wygląda sytuacja na dziś?

W maju i lipcu br. RPP obniżyła stopy procentowe łącznie o 0,75 punktu procentowego. To były pierwsze realne sygnały zmiany kursu w polityce pieniężnej po długim okresie wysokich stóp procentowych. Jest to o tyle ważne, że wpływają one na oprocentowanie kredytów hipotecznych, a także zdolność kredytową Polaków.

Co więcej, w lipcu inflacja spadła do poziomu 3,1% – czyli praktycznie do górnej granicy celu inflacyjnego NBP (2,5% ± 1 pkt proc.). To sygnał, że presja cenowa w gospodarce słabnie, a bank centralny ma przestrzeń do dalszych obniżek.

Przed wrześniowym posiedzeniem RPP oprocentowania kredytów i WIBOR zaczynają spadać

Obniżki stóp procentowych, które RPP przeprowadziła w maju i lipcu oraz oczekiwane kontynuowanie tego trendu, stwarzają wyjątkowo sprzyjający klimat rynkowy. Dzięki taniejącemu pieniądzu banki uatrakcyjniły swoje oferty kredytowe – pojawiają się propozycje stałego oprocentowania nawet poniżej 6%.

Ponadto kluczowy wskaźnik – WIBOR – również notuje spadki:

WIBOR 1‑miesięczny (1 M) na poziomie 4,94% (spadek o 0,03 pkt proc.)
WIBOR 3‑miesięczny (3 M) ok. 4,84%

To wyraźny sygnał, że rynek finansowy uwzględnia już teraz dalsze obniżki stóp przez NBP, co – przy zmiennym oprocentowaniu WiBOR+marża – przekłada się na niższe raty kredytów hipotecznych.

Co oznacza obniżka stóp dla kredytobiorców?

Jeżeli we wrześniu stopy spadną o 0,25 pkt proc., rata przeciętnego kredytu hipotecznego na kwotę 400 tys. zł z okresem spłaty 25 lat zmniejszy się o około 60–70 zł miesięcznie. W przypadku większych kredytów ulga będzie proporcjonalnie wyższa.

- Dla osób posiadających już kredyt hipoteczny to kolejny krok w stronę odciążenia domowego budżetu. Po latach rekordowo wysokich rat spowodowanych gwałtownymi podwyżkami stóp każda obniżka jest realną ulgą. Z kolei dla planujących dopiero zaciągnąć kredyt hipoteczny oznacza to natomiast większą zdolność kredytową. Banki, licząc zdolność, zakładają poziom oprocentowania – a niższe oprocentowanie to niższa rata, a więc możliwość pożyczenia wyższej kwoty przy tych samych dochodach, podkreśla Tomasz Kosiba, Dyrektor Sprzedaży Credipass.

Czy rynek nieruchomości wrzuci piąty bieg?

Tu sprawa jest bardziej złożona. Obniżki stóp procentowych mogą zwiększyć popyt na mieszkania – bo kredyt staje się tańszy, a więcej osób może sobie na niego pozwolić. Nie można jednak spodziewać się, aby większe zainteresowanie rynkiem mieszkaniowym skutkowało kolejną presją na wzrosty cen. Buforem bezpieczeństwa jest obecna wysoka podaż zarówno na rynku mieszkań deweloperskich, jak i tych z drugiej ręki.

Jednocześnie wyjątkowo duże zasoby lokali w sprzedaży powodują, że nadal spada tempo sprzedaży. Według danych z transakcji mieszkaniowych sieci biur nieruchomości Metrohouse średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w największych miastach to 135 dni. Co czwarty sprzedawany lokal potrzebuje więcej niż pół roku, aby znaleźć swojego nowego nabywcę. Na pewno poprawa warunków kredytowych na rynku będzie miała wpływ na skrócenie czasu oczekiwania na transakcję, ale należy pamiętać, że statystyczny nabywca mieszkania ma niemal nieograniczony wybór lokali, których właściciele, aby dokonać sprzedaży, muszą coraz bardziej konkurować ceną.

Czas sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego w okresie I-VI 2025 r. na podstawie transakcji przeprowadzonych przez Agentów sieci biur Metrohouse.

Co może wydarzyć się we wrześniu?

- Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest obniżka stóp procentowych o 0,25 pkt proc. – czyli kontynuacja tego, co widzieliśmy w maju i lipcu. Dla kredytobiorców to oznacza mniejsze raty, dla nowych klientów – większą dostępność finansowania, a dla rynku nieruchomości – potencjalnie rosnący popyt i presję na wzrost cen, podsumowuje Tomasz Kosiba z Credipass.

Należy się spodziewać, że cały proces obniżek będzie rozłożony w czasie i uzależniony od danych makroekonomicznych. Dlatego każdy, kto dziś planuje zakup nieruchomości, powinien podejmować decyzje nie tylko na podstawie krótkoterminowych prognoz stóp, ale przede wszystkim w oparciu o swoją indywidualną sytuację.